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金地瞄准美国长期投资

点击率：1487 发布人：管理员发布日期：2015/11/3 9:36:17 【去百度看看】

波士顿时间10月24日，金地集团(11.57, 0.02, 0.17)高级副总裁徐家俊在哈佛大学发表演讲，从金地集团官网披露的近五千字的演讲记录中，不难窥见金地集团业务转型方向以及海外投资版图。

　　“前三十年，我们一直在发展住宅，而今发现物业服务是一块非常大的金矿。”徐家俊在演讲透露，与前三十年不同，未来，发展商业地产将会更加重要，金地集团在中国会探索美国一样的apartment（公寓）类产品，同时探索与之结合的房地产金融业务。

　　中国房地产市场经过十几年高速发展，目前房价处于相对高位，国内房地产市场存在供大与求的潜在风险。大部分房地产企业也掀起出海投资热潮，海外投资也成为部分房地产企业避险与拓张的策略之一。

　　“国际化”也成为金地集团新十年战略的关键词。

　　在徐家俊看来，目前中国房地产市场竞争的环境甚至比美国更加残酷。在美国大多数的项目的收益率比中国大多数都要好，因此金地集团将在美国进行长线投资，不过在产品上，金地集团仍需要时间在美国发展符合自己的特色的产品。

　　国际化新十年

　　住宅向地产金融过渡

　　仲量联行10月29日披露数据显示，2015年以来，中国的海外房地产投资同比激增 50，达到 156亿美元。

　　国内房地产公司正在加速海外投资布局。碧桂园继在澳大利亚等地展开海外投资后，今年上半年又拟在马来西亚，进行填海造城，尝试产业和投资一体的项目。今年4月，绿地集团在西南Wandsworth开启首个大型住宅项目，近期万科也将海外投资的触角伸向伦敦，拟通过3000万英镑注资方式收购位于英国伦敦科技城中心的TheStage项目20股份，而此前万科已经在美国、新加坡等地展开布局。

　　自2011年以来，包括万科、绿地、金地、万达[微博]、碧桂园、万通地产(5.05, 0.03, 0.60)等多家房地产公司都加大了海外投资步伐。

　　徐家俊哈佛大学演讲中透露，就在上月，金地美国公司启动了洛杉矶好莱坞的项目。今年以来，金地美国公司又分别在洛杉矶和纽约设有办公室，在旧金山和波士顿设立了办事处，目前团队已有20余人，而且仍在不断壮大。

　　时代周报记者向金地了解到的最新情况，截至今年三季末，金地集团海外投资已经覆盖美国西部的旧金山和洛杉矶，其他重点城市也在不断推进中，据徐总接受美国当地媒体采访时披露，未来将有高达20亿美金的资本进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美金资产的投入。

　　金地集团海外投资最早可追溯到2006年，当时，金地集团董事长凌克带队访问纽约各大投行，迈出金地集团国际化发展的第一步。而后2008年，金地集团与UBS共同发起设立第一支由境内开发商主导的美元房地产私募股权基金，由此也拉开了我国房地产基金行业发展的大幕。

　　时代周报记者梳理中不难发现，在金地集团国际化布局中，涉足海外资本市场资本无疑是最关键的一步。2012年，金地集团收购香港上市公司星狮地产更名为金地商置，由此形成金地集团发展商业地产的重要依托，同时也形成其资本国际化的平台。

　　统计数据显示，2012金地商置营业收入是5亿元，2014年的营业额达到120亿元，两年间增长23倍。

　　正如金地集团董事长凌克2012年所言，“过去的十年，房地产开发企业成功的关键是全国化和上市；未来十年，成功的关键之一就是国际化。”

　　国际化成为金地集团重要转型方向。2013年初，金地集团在纽约设立了金地美国办公室。经过近两年对美国市场的深入学习和研究后，2014年，金地集团成功拿下旧金山金融区黄金位置的两个办公楼开发项目。据了解，洛杉矶项目也是一个混合住宅与商业业态的综合项目。

　　“前三十年，我们一直在发展住宅，未来，发展商业地产将会更加重要。”徐家俊在哈佛大学演讲中指出，在商业地产方面，我们探索为青年人开发他们居住的服务式的公寓，我们也在中国做WeWork式的共享式公寓。我们认为，这是未来的强增长点。

　　如今对于中国房地产市场，很多人认为觉得购物中心已经有过剩的趋势。

　　但在徐家俊看来，所谓过剩很大程度上是结构性过剩。如今房价越来越贵，很多年轻人在北京、上海、深圳这样的大城市买不起房。但是在中国，却很少有像美国一样的apartment（公寓）的产品。原因便是缺少相应支撑apartment发展的金融工具。

　　“金地集团现在开始一方面会尝试去做apartment这类产品，同时在另一方面，发展房地产金融业务。”徐家俊透露。

　　换思路做地产

　　攻克金融和服务短板

　　徐家俊还讲述道，2014年，在和英国著名建筑设计事务所Norman Foster合作时，到他们办公室发现，大概70的新建筑模型都在中国。由此不难判断，在硬件方面，中国房地产发展的非常快，但是在软件方面，却还存在非常大的差距。

　　“而软件指的是什么？无非就是金融和服务。在这些方面，金地集团正在不断探索。”徐家俊强调。

　　而今市场有声音认为，中国房地产已经从黄金时代进入白银时代，在这一背景下，不少企业不断增加海外投资进行避险，相对而言，未来国内房地产是否值得继续做下去？

　　“我们一直相信中国房地产行业还有很长的路要走。但发展的方式和路径与前三十年，会有很大的不同。”面对这一疑问，徐家俊回应称，对金地集团而言，地产业务在中国不是不能做，而是需要换一种方式做、换一种思路做。所以，多元化将是房地产行业未来发展的重要方向。

　　“在此前很长一个阶段，我们认为房子卖出去以后，对于房产的经营是物业公司的工作，和我们地产关系不大。”他进一步补充，但是今天我们才发现，物业服务是一块非常大的金矿。

　　据悉，起家于深圳的金地集团，1998年成立时仅有十余名员工，业务范围仅限于在金地工业区提供代收水电费等服务，随着房地产政策的放开，金地集团拿到项目开发资质，不断拓展业务，并于2001年登录上交所[微博]，成为解禁后首批上市的房地产企业。

　　伴随金地集团的成长，其物业业务也随之拓展。据金地物业官网显示，目前金地物业已在华南、华北、华中、东北、西北、东南、西南等二十多个城市布局，随着去年国务院在经济方面推行300多项改革，物业方面也将迎来改革年。金地物业董事长蔡占宁就曾表示，金地物业未来除了要进一步做大规模，还将利用客户资源、社区资源进行跨界经营。

　　徐家俊也明确表态，物业服务方面的确有很多事情可以做，比如把公司的物业服务搬到网上去，在APP上卖肉、卖蔬菜、卖水给业主。同时，还能卖保险、卖基金给业主、进行银行开户服务等等，甚至可以成立一个小额贷款公司，只要是业主就可以优先获得我们的贷款。

　　“提供多样化的物业服务是基于我们对业主非常了解，现在我们还在为业主提供居家养老、儿童教育、装修等等一系列的服务。当每家每户都有房子住的时候，服务的价值将比盖房子的价值更大。”徐家俊如是解释。

　　注重美国长线投资

　　特色产品仍需时间

　　中国房地产市场经过十几年高速发展，开始进入到比较稳定的发展阶段，房价处于相对高位，增速开始放缓，国内房地产市场存在供大与求的潜在风险。

　　金地方面表示，相较之下，随着美国走出2008年金融危机的阴影，新一轮科技创新和制造业升级推动就业市场持续向好，而利率又长期处于历史地位。资产价格，特别是房地产市场，进入新一轮的上升周期。虽然个别城市个别区域有过热的现象，但整体市场处于稳健增长期。

　　徐家俊讲话中补充道，金地集团在美国将注重长线投资，金地集团的资金结构比大多数美国房地产企业都要简单，相对而言风险也更低。虽然在产品上，金地集团一直拥有着行业优势，但仍需要时间在美国发展符合自己的特色的产品。

　　他还直言，越来越多的中国房企进军美国，每个企业有不同的战略考虑，对于金地集团来说，一方面是对美国市场非常感兴趣，在国内业务不断稳步推进的前提下，平衡发展速度和规模的基础上，开拓美国市场主要有四个层面的考虑。

　　据介绍，一是前几年美国资产价值偏低，处于上升通道，通过投资获取长期稳定的经营性收益及部分物业升值的资本性收益。二是学习美国发达市场的开发商开发项目的运作模式，充分利用资源的整合能力在各个环节创造价值获取更高的收益。三是满足中国高净值人群海外配置资产的需求以及置业需求。此外，地产属于强周期行业，通过国际化可以分散区域布局，规避单一区域经济及政策波动带来的强周期风险。

　　如此一来，中国企业开展跨国投资的过程中，不仅推动自身发展，并且正积极惠及当地国及消费者。例如促进当地经济发展、改善当地就业状况、提升当地城市功能等。

　　不过，随着房地产企业海外投资热情高涨，有专家认为，带来机遇的同时也面临着挑战，如境外融资困难等问题就可能会制约部分房企增强国际化进程。

　　原国家发改委副主任、现中国产业海外发展和规划协会会长张国宝就指出，每个国家的文化背景、管理背景不同，中国房地产企业走出去，必然面临着如何适应当地的法律环境、劳资环境等问题。而且我国目前仍然缺乏海外投资的促进和优惠法律或政策。

　　“中国房地产企业在海外投资，如果说和美国、英国开发商的差距，主要是在金融和融资成本上，在这方面，金地集团的优势也越来越凸显。”徐家俊则认为，比如金地集团在旧金山的项目是从ICBC融资，而今有很多美国当地的银行专门联系金地，希望给金地集团提供融资。如今，金地集团在境外的融资成本也越来越低，前几年曾经是6，现在已经降到4。

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